다주택자 보유세 강화 내용 완벽 정리 (2025년 최신)

 2025년 다주택자 보유세, 어떻게 달라졌을까?

2025년 들어 다주택자를 겨냥한 보유세 정책이 한층 더 강화되었습니다.

부동산 시장 안정과 투기 억제를 위해 정부가 보유세 체계를 손보면서, 여러 채의 주택을 가진 분들은 세금 부담이 크게 늘어날 수밖에 없게 되었습니다.

🔯 다주택자 보유세란?

✔ 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)를 합친 개념입니다.

✔ 1주택자는 일반 세율이 적용되지만, 2주택 이상 보유 시 중과세율이 적용되어 세 부담이 훨씬 커집니다.

✔ 2025년 기준, 공정시장가액비율은 90%를 기준으로 세금이 매겨집니다.

🔯 2025년 보유세 과세 기준 및 세율 구조

✔ 공시가격: 정부가 매년 고시, 시장가의 약 70%~ 80% 수준

✔ 공정시장가액비율: 2025년 90% 적용

✔ 주택 수: 조정대상지역 내 2주택 이상 보유 시 중과세율 적용, 최대 6%까지 세율 상승

✔ 가족 명의 주택도 합산: 배우자 / 세대원 명의 주택도 포함

🔯 2025년 주택 수별 종부세율 요약

주택 수	세율 구간	특징
1주택	0.5%~ 2.7%	고령/장기보유 공제 가능
2주택(조정지역)	1.2%~ 6.0%	중과세율 적용
3주택 이상	1.6%~ 6.0%	초고가주택 추가세율 적용 가능

🔯 보유세 계산 방법 한눈에 보기

1. 공시가격 확인

2. 공정시장가액비율 적용

3. 공제(1 주택 11억, 다주택 6억) 후 과세표준 산출

4. 세율 적용 및 세액 계산

5. 고령자 / 장기보유 세액공제 반영

🔯 실제 사례로 보는 보유세 부담

주택 보유 형태	예상 종부세	총 보유세(재산세 포함)
1주택(공시가 10억)	0원	약 120만 원
2주택(각 9억+11억, 조정지역)	약 1,000만 원	약 1,500만 원
3주택 이상(공시가 총 30억)	약 3,000만 원	약 4,000만 원

🔯 절세 전략과 주의사항

✅ 절세 방법

✔ 고령자-장기보유 공제(최대 80%)

✔ 임대사업자 등록 시 일부 종부세 면적

✔ 주택 수 줄이기(조정지역 내 주택 매각 등)

✔ 부부 공동 명의 활용

❌ 주의할 점

✔ 분양권-오피스텔 등 주택 수 포함 여부 확인 필수

✔ 공시가격 변동에 따른 세금 폭탄 가능성

✔ 증여-매매 시 세무조사 리스크

✔ 공제 항목은 반드시 신청해야 적용

🔯 2025년 다주택자 보유세 정책의 핵심

✔ 조정대상지역 내 다주택자는 여전히 중과세율 적용으로 세 부담이 크며, 정책 변화에 따라 절세 전략을 꾸준히 점검해야 합니다.

✔ 공정시장가액비율 하향(90%) 및 세부담 상한(150%) 등 일부 완화 요소도 있지만, 주택 수가 많을수록 부담은 여전히 큽니다.

✔ 세무사 상담 및 정확한 주택 수 산정이 절세의 첫걸음입니다.

🔯 자주 묻는 질문(FAQ)

❓ Q. 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?

    A. 주거용으로 사용 시 포함될 수 있습니다.

❓ Q. 보유세 납부 시기는?

    A. 재산세는 7월-9월, 종부세는 12월에 납부합니다.

❓ Q. 공제는 자동 적용되나요?

     A. 고령자-장기보유 공제 등은 별도 신청 필요